目次

大津市　一戸建て(築古・中古)売却相場の2023年から現在までの動向分析と2025年以降の需要予測

大津市 中古一戸建ての売却価格推移

2023年度はこれくらいで売れました

2024年度はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照: 近畿レインズ

大津市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を比較

大津市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴を、年次で比較します。
2023年と2024年の売れた一戸建ての特徴に大きな変化は見られず、「築年数29年」「建物面積110㎡」「土地面積165㎡」前後の中古物件に人気が集まりました。

【大津市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます

参照: 近畿レインズ

2025年以降の一戸建て（築古・中古）需要予測

ずばり、
大津市の中古一戸建て需要は、

アクセス面に優れた大津市
大津市は京都府に隣接しており、「JR湖西線」「JR琵琶湖線」を利用すればおよそ10分で京都へ行くことができます。
また大阪にも約30分で行くことができるほどアクセス面に優れています。

こうした「アクセス面の良さ」から、京都・大阪で働くファミリー層にとってベッドタウンとしての人気が根強く続いています。
中古一戸建ての価格相場も下記の通り、滋賀県は隣接する京都府よりも比較的に安価であり、購入しやすいです。

【2024年3月時点の中古一戸建て成約価格】

※表は左右にスクロールして確認することができます

参照: 近畿レインズ｜マンスリーレポート ダイジェスト 2024年4月号

また総務省が発表している2018年時点の持ち家比率のデータによると、一戸建て住宅の「全国平均64.4％」であり、「滋賀県67.4%」と平均よりも3.0％高いという結果でした。
このことから、滋賀県はマンションといった共同住宅よりも一戸建てを好む傾向にあることがわかります。

加えて、近年は資材高騰や人員不足により、新築一戸建ては全国的に価格が上昇しています。
価格の高騰によって新築一戸建てを購入できない層が増えると考えられるので、今後ますます中古一戸建てが注目されると考えられます。

参考: 大津市役所　大津へのアクセス
参考: 総務省統計局｜「社会生活統計指標 −都道府県の指標− 2022」

別荘としての需要も高い
また大津市の中古一戸建ては居住だけでなく、別荘としての需要も見込めます。

大津市は琵琶湖に面し、比叡山といった山々に囲まれた自然豊かな地形であり、美しい景色を望めるエリアが多いです。
夏は琵琶湖で「釣りやマリンレジャー」「琵琶湖花火大会」を満喫でき、冬はびわ湖バレイで「スキーやスノーボード」を楽しめます。
またその独特の地形から、年間を通して気温差が少なく穏やかな気候です。
こうしたことから、特に中古一戸建ての別荘の需要が高いです。

参照: 大津市役所　都市計画課｜自然景観の特性

大津市　中古マンション売却相場の2023年から
現在までの動向分析と2025年以降の需要予測

大津市 中古マンションの売却価格推移

2023年はこれくらいで売れました

2024年はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照: 近畿レインズ

大津市で売れた中古マンションの特徴を比較

大津市で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。
2023年と2024年に売れた中古マンションの特徴に大きな変化はなく、「築年数21年」「専有面積74㎡」前後の中古物件に人気が集まりました。
一方で、売却価格は上昇していることから、「駅から近い」といった好立地なマンションに引き合いがありました。

【大津市で売れた中古マンションの特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます

参照: 近畿レインズ

2025年以降の中古マンション需要予測

ずばり、
大津市の中古マンション需要は、

世帯数増加により高まるマンション需要
大津市の人口はここ数年にわたり、34万人台を維持し続けている一方で世帯数は増加傾向です。

大津市役所 の調査によると、大津市の世帯数は2025年2月の段階で約15.8万世帯となっています。
2015年の約14.2万世帯と比べると、約1.6万世帯増加している事がわかります。

一方で、1世帯あたりの人数は、2015年の約2.4人から2025年には2.1人へと減少しています。
世帯数が増えている一方で、１世帯当たりの人数が減っていることから、大津市では単身世帯や核家族世帯が増加していると考えられます。

単身世帯や核家族世帯は一戸建てよりも管理がしやすいマンションを好む傾向にあるにあるため、大津市のマンション需要は年々増えていると考えられます。
中古一戸建てと同様に、京都や大阪までのアクセスに優れた「JR湖西線の沿線」「JR東海道本線の沿線」の周辺エリアは、ファミリー世帯はもちろん、単身世帯からも人気があります。

参考: 大津市役所　市政情報課｜最新の人口統計表
参考: 大津市役所　市政情報課｜男女別・学区別人口統計表（平成27年4月）

琵琶湖周辺に人気は集まる
大津市のなかで特にマンション需要が見込めるエリアは、都心エリアとされる「大津駅」「びわ湖浜大津駅」「膳所駅」「大津京駅」周辺です。
なかでも注目すべきエリアは「大津京駅」周辺です。

このエリアでは、2000年代から高層マンションの建設が進み、38階建てのタワーマンションや商業施設を併設した「プレミスト大津 ステーションレジデンス」や「プレサンスレジェンド琵琶湖」といったマンションなどが多く立ち並んでいます。
特に「皇子が丘」をはじめ、琵琶湖に面した「茶が崎」、「柳が崎」といったエリアに集中している傾向にあります。

大津市　土地売却相場の2023年から
現在までの動向分析と2025年以降の需要予測

大津市 土地の売却価格推移

2023年はこれくらいで売れました

2024年はこれくらいで売れました

直近はこれくらいで売れています

参照: 近畿レインズ

大津市で売れた土地の特徴を比較

大津市で売れた土地の特徴を、年次で比較します。
2023年は2024年よりも面積がやや広くなりましたが、大きな変動はありませんでした。
大津市では「面積180㎡」前後の土地を中心に取引が行われていました。

【大津市で売れた土地の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます

参照: 近畿レインズ

2025年以降の土地需要予測

ずばり、
大津市の土地需要は、

大津市で見込める新築住宅ニーズ
2024年の地価公示によると、大津市の住宅地の地価は「+0.7％」という結果で、前年の「+0.3％」からさらに「+0.4％」となりました。
大津市は隣接する京都市と比較して地価が比較的安価であることから、コストを抑えて住宅を建てられる点で魅力が高く、人気が集まっています。
2024年の1月から3月にかけて取引された土地の㎡単価は以下の通りです。

【滋賀県と京都府において取引された土地の㎡単価比較】

※表は左右にスクロールして確認することができます

参照: 近畿レインズ｜マンスリーレポート ダイジェスト 2024年1月号

実際に、大津市の住宅の新築着工戸数も下記の通り、2023年から2024年にかけて40軒近く増加しています。

【大津市における住宅の新築着工戸数比較】

※表は左右にスクロールして確認することができます

参照:滋賀県庁　滋賀県土木交通部建築課建築指導室｜建築着工統計月別2024年
滋賀県庁　滋賀県土木交通部建築課建築指導室｜建築着工統計月別2023年

以上のことから、大津市での新築住宅は今後も一定のニーズが見込めるでしょう。

参考: 滋賀県庁 県民活動生活課｜令和６年地価公示に見る滋賀県の地価の概要について

商業地としての需要
大津市では、住宅地だけでなく「商業地」の地価も上昇しています。
滋賀県の2024年地価公示によると、大津市の商業地の地価は「2.6％」上昇し、前年の「1.7％」からさらに伸びています。
特に、交通の利便性が高い「JR琵琶湖線」の沿線周辺エリア、「梅林」や「石場」などのエリアで上昇が見られました。

上昇理由としては、新型コロナウイルス感染症の位置づけが５類に変更され、移動が気軽に行えるようになったことが挙げられます。
人が多く集まる駅周辺は、収益性が見込めるため商業地として最適です。
そのため、ＪＲ線主要駅周辺の商業地域や、マンション建設に適した地域の地価は今後も上昇するでしょう。

参考: 滋賀県庁 県民活動生活課｜令和６年地価公示に見る滋賀県の地価の概要について

大津市の不動産市況に関連する
重要マクロデータの推移

人口推移と人口増加率

人口は34万人台を維持
大津市の2025年2月時点の人口は、34万3,380人となり、昨年の同時期（34万3,704人）と比較すると、ほぼ横ばいでした。ここ数年にわたり、大津市の人口は34万人台を保っています。

大津市が2022年に発表した人口分析によると、2025年には34万人を切り、2060年には24万人台まで減少するとされていますが、現時点では34万人台を維持できている状態です。

参考: 大津市役所　市政情報課｜最新の人口統計表
参考: 大津市役所　第2期大津市人口ビジョン概要

年齢構成について

少子高齢化の進行
2025年2月時点の大津市の年齢構成は、以下の通りです。

• 年少人口（15歳未満）：約12.7％
• 生産年齢人口（15～64歳）：約59.3％
• 老年人口（65歳以上）：約28.0％

国勢調査が行われた2020年の結果と比較すると、年少人口は約0.8％減少、生産人口年齢は約0.5％、老年人口は1.3％増加という結果でした。
年少人口は3区分で唯一減少しており、少子高齢化が進行していることが分かります。

参考: 大津市　市政情報課｜令和7年2月　年齢別・学区別人口統計表（生産年齢別）
参考: 大津市　市政情報課｜令和7年2月　年齢別・学区別人口統計表（生産年齢別）

世帯数について

世帯数増加による明るい影響
大津市の2025年2月時点の世帯数は「15万8,657世帯」です。
10年前の2015年は「14万2,740世帯」であり、比較するとおよそ1万世帯以上も増加しています。

また、1世帯あたりの人数を見ると、2015年は約2.4人、2025年は2.1人でした。
このことから、世帯数の増加は1世帯あたりの人数が減少していることが影響しています。
世帯数の増加は不動産市場を下支えする明るい材料となるため、良い傾向といえるでしょう。

参考: 大津市役所　市政情報課｜最新の人口統計表
参考: 大津市役所　市政情報課｜男女別・学区別人口統計表（平成27年4月）